丰云配资 黄瑜:上半年房地产调整超预期,下半年能否企稳政策落实是关键

发布日期:2024-09-05 12:43    点击次数:192

  中国房地产指数系统自1994年建立以来,已经经历了将近30年发展,从最初的主要城市房价指数,到2010年发布百城新房价格指数,再到近年发布百城二手房及50城租赁价格指数,全面记录了中国房地产市场变化历程,见证了行业三十年起伏变迁。

  根据最新的百城价格指数,2024年6月,百城二手房价格环比已连续26个月下跌,上半年累计99个城市下跌,百城新房价格累计下跌的城市有33个。从新房销售来看,1-5月全国新房销售规模同比下降超20%,其中现房销售表现好于期房,同比增长了23%;重点城市方面,根据中指数据,上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%,6月同比降幅收窄至约20%;重点城市二手房成交量占比提升至超6成,“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房,6月成交量同比转增。

  从政策效果来看,上海、深圳、杭州政策优化后,市场情绪明显提升,二手房成交规模保持高位,6月上海二手商品房成交超2.6万套,创近一年新高,恢复到了2020-2021月均水平;北京6月26日跟进5.17新政,市场情绪回升,6月二手住宅网签接近1.5万套,而另有部分城市政策效果并不明显,市场整体调整幅度仍较大。

  从需求结构来看,上半年一线城市新房高端改善产品成交普遍回升,上海2000万以上项目成交量同比增长接近六成;北京、上海二手房低总价小区成交表现相对较好,300万以下成交占比提升7个百分点左右,未来改善需求有望向新房市场轮动,广州、深圳高总价小区成交量同比增幅较大。二线代表城市中,杭州300-1000万新房成交表现相对较好,二手房低总价成交同比增长;成都1000万以上新房成交量同比增长近五成,二手房各总价段成交同比均下降,其中150万以下小区降幅相对较小。

  从供给端来看,上半年新房供给量整体处于低位,重点50城批准上市面积同比下降约40%,6月供应量处于近几年同期最低水平,土地缩量一定程度导致供应年中翘尾行情不明显,供给偏弱或对销售形成拖累。截至5月末,重点城市可售面积仍处高位,出清周期延长至21.3个月,其中三四线代表城市出清周期超30个月,去化压力大。

  土地市场方面,今年上半年土地市场整体低迷态势未改,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成,其中二线、三四线出让金下降均超四成。住宅用地出让金前20城市占比升至近六成,城市集中度进一步提升;另外,上半年全国只有243个城市住宅用地出让金超1亿元。22城拿地企业中,央国企拿地金额占比继续上升至53%,地方国资占比22%。

  对于今年全年以及下半年的市场走势,政策仍是很重要的影响因素。4.30政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,政策转向去库存,聚焦解决当下困境。随后5.17“一揽子”房地产政策落地,着力“稳市场”“去库存”;6月7日国常会再次强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”,进一步明确政策方向。需求端,未来核心城市有望继续优化限购政策,并加大税费减免和购房补贴力度,当前北京、上海限购政策仍较为严格,北京降低社保年限、优化非住限购政策等均具备空间;供给端政策或将配合去库存,优化存量土地规划条件,控制增量规模,为“好房子”建设提供支持。

  展望2024年,预计下半年在各项政策持续发力下,市场下行态势将趋缓,但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏,市场整体或仍处于筑底阶段,预计全年新建商品房销售规模将降至10亿平米以下。新房价格自2021年以来整体波动调整3年,短期调整压力仍在,房价筑底仍需政策发力,其中一线城市短期房价仍有下行压力,但人口、资源集聚效应持续,随着限制性政策进一步优化调整,政策效果或将逐渐显现,房价有望逐渐筑底恢复。另外,下半年新开工或延续下行态势,全年降幅或仍接近20%;在低基数效应显现下,下半年开发投资同比降幅或有收窄,但投资表现整体或偏弱,预计全年同比降幅仍较大。

  下一步市场发展中最需要关注的几个点:

  一是,宏观经济形势能否向好,产业转型存在不确定性,居民收入预期未改善。

  二是,中央和监管部门已出台多项举措,对市场的带动能“算出来”,但能不能“干出来”取决于各项政策能否落实到位,这跟地方政府的执行能力、企业的配合程度等密切相关。

  三是,稳房价对经济发展和社会稳定、金融系统的稳定均至关重要,稳住房价是当务之急。过去新房销售规模恢复3个月左右,随后房价开始修复,预计销售规模企稳恢复或将是房价筑底修复的关键信号,促需求政策需持续发力。

  四是,大规模建设配售型保障房或将对商品房市场形成冲击,需切实落实“以需定建”;大规模保租房入市也将影响长租房市场。

  五是,当前房地产市场需要有新的进入者,推动市场逐渐回归正轨。

  最后,建议企业当下把握政策机遇,积极去库存,加大营销促回款;中长期顺应时代发展,“轻重并举”探索新发展模式,同时打造“好房子”,迎合购房者置业需求。

  另外,企业还是需要去更好的城市,根据发布的中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究,排名前20的城市上半年土地出让金贡献了将近60%,城镇人均住房建筑面积普遍不够,人口总量也在增加,这些才是真正有市场、有空间的城市。

  未来中国的房地产市场仍有机会,这种机会更多是重要城市的聚集效应所迸发出来的。希望大家渡过现在的难关,并抓住未来的机会,衷心希望中指的数据和报告能够给大家提供重要参考。



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